Обзор состояния рынка недвижимости в России в 2025 году
На протяжении первого квартала 2025 года в России наблюдается значительный рост индикатора пузыря на первичном рынке жилья, достигшего максимальной отметки в 1,6 пункта с 2016 года.
Этот тренд, как видно из «Обзора финансовой стабильности» Центробанка, вызвал повышенное внимание к состоянию рынка недвижимости.
Что такое пузырь на рынке недвижимости?
Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда цены на жилье стремительно растут и увеличиваются объемы ипотечного кредитования. Люди берут ипотечные кредиты на сумму, превышающую их долгосрочные финансовые возможности.
Такая ситуация может привести к массовым дефолтам заемщиков, за которыми следует вынужденная продажа залогового имущества банками, что, в свою очередь, обрушивает цены на жилье.
Это приводит к убыткам как для заемщиков, так и для банков, а также вызывает негативные последствия для экономики страны в целом.
Индикаторы пузыря: ключевые показатели
Центробанк использует несколько показателей для оценки индикатора пузыря, включая:
- Соотношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу населения.
- Соотношение стоимости квартиры к годовой стоимости аренды жилья.
- Изменения в соотношении ипотечных кредитов к ВВП.
- Индекс реальных цен на рынке недвижимости.
- Изменения валовой добавленной стоимости в строительной отрасли.
Текущая ситуация на рынке жилья
После отмены массовой льготной ипотеки летом 2024 года индикатор пузыря частично снизился. Однако, в начале 2025 года цены на жилье обогнали рост доходов россиян, что спровоцировало новый виток увеличения показателей.
В то время как рынок новостроек начал демонстрировать возможное перегревание, вторичный рынок остается стабильным, не показывая признаков пузыря из-за высоких ставок и отсутствия льготных программ.
Кроме того, Центробанк отмечает, что доступность жилья падает. Если в 2024 году заемщик со средним доходом мог приобрести в кредит 18 квадратных метров новостроек, то в 2025 году — только 10.
Аналогичная динамика наблюдается и на вторичном рынке, где доступны всего 16 квадратных метров вместо 27 квадратных метров годом ранее.
Также существует значительный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья, доходящий до 50—60%, что чревато рисками и для банков, и для заемщиков. Вдобавок увеличивается доля просроченных ипотек — на начало апреля 2025 года этот показатель составил 0,9%, что в два раза выше, чем годом ранее.
Эта проблема особенно актуальна для ипотек, выданных в период ажиотажа на фоне льготной программы.
Различные застройщики предлагают покупателям рассрочку как способ сохранения спроса, однако такая практика сопряжена с рисками. Если покупатель не сможет вовремя платить, он может потерять жилье, а застройщики, в свою очередь, могут столкнуться с нехваткой средств из-за недостатков на эскроу-счетах.
Не смотря на эти вызовы, Центробанк считает, что рынок не нуждается в системных антикризисных мерах. Застройщики обладают достаточным запасом прочности и могут рассчитывать на поддержку банков в случае проблем.
Снижение ключевой ставки могло бы стимулировать спрос на жилье, однако это возможно лишь при постепенном замедлении инфляции.
